जग्गा मूल्यांकनको जालोमा जनता : बैंकमा पैसा, ऋणका लागि सास्ती
काठमाडौं । बैंकमा पैसा छ, नागरिकसँग सम्पत्ति छ, व्यवसाय, कृषि र उद्यममा लगानी गर्ने चाहना छ। तर त्यही सम्पत्ति धितो राखेर ऋण लिन खोज्दा सुरु हुन्छ अर्को झन्झट जग्गाको मूल्यांकन।
मूल्यांकनको एउटा कागजले नागरिकको कर्जा क्षमता, व्यवसाय विस्तारको योजना र आर्थिक भविष्यसमेत प्रभावित गर्न सक्छ। तर यही संवेदनशील क्षेत्रमा मूल्यांकनको आधार, शुल्क, समय, पहुँच र जवाफदेहिताबारे देशभर प्रश्न उठिरहेका छन्। कतिपय सेवाग्राहीले चलनचल्तीको बजार मूल्य र बैंक प्रयोजनका लागि गरिएको मूल्यांकनबीच ठूलो अन्तर देखिने गरेको गुनासो गरेका छन्। कतिपय स्थानमा मूल्यांकनकर्ता सम्बन्धित ठाउँमा पर्याप्त अध्ययन नगरी वा स्थानीय बजारको वास्तविक अवस्था नबुझी प्रतिवेदन तयार गर्ने गरेको गुनासो पनि सुनिन्छ।
विशेषगरी ग्रामीण तथा बजार उन्मुख क्षेत्रमा यस्तो समस्या बढी देखिएको सेवाग्राहीको भनाइ छ। तर प्रश्न कुनै एक मूल्यांकनकर्ता वा एउटा बैंकको मात्र होइन। यस्तो प्रणाली निर्माण गर्ने राज्यको नीति कहाँ छ ? नियमन गर्ने निकायको निगरानी कहाँ छ ? पेशागत संस्थाको जवाफदेहिता कहाँ छ ? र सबैभन्दा महत्वपूर्ण सेवाग्राहीको अधिकार कहाँ छ ?
जग्गाको मूल्यांकन बैंकका लागि धितोको मूल्य र कर्जा जोखिम निर्धारण गर्ने महत्वपूर्ण आधार हो। त्यसैले मूल्यांकनकर्ताले तयार गर्ने एउटा प्रतिवेदनले लाखौँदेखि करोडौँ रुपैयाँसम्मको कर्जा निर्णय प्रभावित गर्न सक्छ। मूल्यांकन वास्तविक बजार अवस्था, स्थान, सडक पहुँच, व्यापारिक सम्भावना, जग्गाको प्रकृति र स्थानीय कारोबारको अवस्थाबाट टाढा भयो भने त्यसको असर कागजमा मात्र सीमित रहँदैन, सिधै नागरिकको आर्थिक जीवनमा पर्छ।
कल्पना गरौँ, कुनै व्यक्तिले एक करोड रुपैयाँमा जग्गा खरिद गरेको छ। उक्त जग्गाको बैंक प्रयोजनका लागि निकै कम मूल्यांकन भयो भने सोही अनुपातमा उसको कर्जा क्षमता पनि खुम्चिन्छ। सम्पत्ति भएर पनि आवश्यक ऋण नपाउने अवस्था आउँछ। व्यवसाय विस्तार गर्ने योजना रोकिन सक्छ। कृषि वा उद्यममा लगानी गर्ने अवसर गुम्न सक्छ। रोजगारी सिर्जना गर्ने सम्भावना कमजोर हुन सक्छ। अर्थात् समस्या केवल एउटा ऋणीको होइन, यसको असर उत्पादन र अर्थतन्त्रसम्म पुग्न सक्छ। सम्पत्ति छ, तर विश्वसनीय मूल्यांकन छैन। बैंकमा स्रोत छ, तर कर्जाको बाटो साँघुरो छ। व्यवसाय गर्न चाहने नागरिक छ, तर प्रक्रियाले निरुत्साहित गरिरहेको छ। यही विरोधाभासमाथि गम्भीर बहस आवश्यक छ।
कुनै एक व्यक्तिको गल्तीका आधारमा सम्पूर्ण मूल्यांकन पेशालाई दोष दिन मिल्दैन। इन्जिनियरिङ तथा मूल्यांकन क्षेत्रमा जिम्मेवार ढंगले काम गर्ने हजारौँ पेशाकर्मी पनि छन्। तर एउटै प्रकृतिका गुनासा विभिन्न स्थानबाट दोहोरिन्छन् भने त्यसलाई व्यक्तिगत कमजोरी भनेर पन्छाउन पनि मिल्दैन। त्यस अवस्थामा राज्यको नीतिमाथि प्रश्न उठ्छ।
सरकारले जग्गा मूल्यांकनका लागि कति स्पष्ट, वैज्ञानिक र एकरूप आधार बनाएको छ ? बैंकअनुसार मूल्यांकनको व्यवहार किन फरक पर्न सक्छ ? मूल्यांकनकर्ता कसरी छनोट हुन्छन् ? सेवाग्राहीले तिर्नुपर्ने शुल्कको स्पष्ट मापदण्ड छ कि छैन ? काम सम्पन्न गर्ने समयसीमा तोकिएको छ कि छैन ? गलत मूल्यांकनविरुद्ध उजुरी गर्ने अधिकार कहाँ छ ? उजुरी परेपछि स्वतन्त्र पुनर्मूल्यांकन हुन्छ कि हुँदैन ? र गलत मूल्यांकन प्रमाणित भए जिम्मेवारी कसले लिन्छ ? यी प्रश्नको जवाफ अब खोजिनुपर्छ।
नेपाल राष्ट्र बैंकले बैंक तथा वित्तीय संस्थाका लागि निर्देशन तथा परिपत्र जारी गर्दै कर्जा जोखिम, धितो मूल्यांकन र पुनर्मूल्यांकनसम्बन्धी व्यवस्था गर्दै आएको छ। तर कागजमा नियम हुनु र सेवाग्राहीले व्यवहारमा सहज, पारदर्शी र न्यायोचित सेवा पाउनु एउटै कुरा होइन। यहीँबाट नियमनको प्रभावकारितामाथि प्रश्न उठ्छ।
मूल्यांकन पेशा सामान्य कागजी काम होइन। एउटा इन्जिनियर वा मूल्यांकनकर्ताले तयार गर्ने प्रतिवेदन बैंक, सेवाग्राही र समग्र वित्तीय प्रणालीका लागि आर्थिक महत्व बोकेको दस्तावेज हो। त्यसैले यसमा प्राविधिक दक्षतासँगै उच्च पेशागत इमानदारी र जिम्मेवारी आवश्यक हुन्छ।
नेपाल इन्जिनियरिङ परिषद्को व्यावसायिक आचारसंहिताले इमानदारी, अनुशासन, पेशागत मर्यादा र व्यक्तिगत जिम्मेवारीलाई महत्व दिएको छ। यस्तो अवस्थामा वास्तविकता नबुझी मूल्यांकन गर्ने, अनावश्यक ढिलाइ गर्ने, सेवाग्राहीलाई अनावश्यक रूपमा दुःख दिने वा तोकिएको शुल्कभन्दा बाहिर रकम माग्ने जस्ता गुनासा आएमा त्यसको निष्पक्ष छानबिन आवश्यक हुन्छ।
पैसा तिरेपछि मात्र काम छिटो हुने, चिनजान भएपछि प्रक्रिया सहज हुने र सामान्य नागरिकले नियम पालना गर्दागर्दै पनि सास्ती पाउने अवस्था सिर्जना भयो भने त्यो केवल सेवाग्राहीको समस्या होइन, पेशागत मर्यादामाथिकै प्रश्न हो। तर यहाँ आरोप लगाउनु मात्र पर्याप्त हुँदैन। अझ महत्वपूर्ण प्रश्न हो—प्रणालीले यस्तो व्यवहार रोक्ने संयन्त्र बनाएको छ कि छैन ?
मूल्यांकन शुल्क र पारिश्रमिक पारदर्शी हुनुपर्छ। बैंक, मूल्यांकनकर्ता र सेवाग्राहीबीच कुनै अनधिकृत आर्थिक स्वार्थ जोडिएको छ भने त्यसले मूल्यांकनको निष्पक्षतामाथि प्रश्न उठाउँछ। कम वा बढी मूल्यांकन गरिदिएबापत आर्थिक लाभ लिएको प्रमाण भेटिए त्यसलाई सामान्य व्यावसायिक त्रुटिका रूपमा लिन मिल्दैन। यस्तो अभ्यासले ऋणीलाई मात्र होइन, बैंकिङ प्रणालीलाई समेत जोखिममा पार्न सक्छ। तर यहाँ अर्को पक्ष पनि उत्तिकै महत्वपूर्ण छ।
वास्तविक मूल्यभन्दा कम मूल्यांकन गर्नु समस्या हो भने कृत्रिम रूपमा बढी मूल्यांकन गर्नु पनि समस्या हो। कम मूल्यांकन हुँदा सेवाग्राहीले आवश्यक कर्जा पाउँदैन। बढी मूल्यांकन हुँदा बैंकको धितो सुरक्षा कमजोर हुन सक्छ र भविष्यमा ऋण असुलीमा जोखिम बढ्न सक्छ। त्यसैले समाधान ‘जति बढी मूल्यांकन भयो उति राम्रो’ भन्ने होइन। समाधान हो वास्तविक मूल्यको वैज्ञानिक पहिचान।
नेपालको भूगोल, बजार र आर्थिक गतिविधि एउटै छैन। काठमाडौंका बानेश्वर, कोटेश्वर वा चाबहिलका व्यावसायिक क्षेत्र र कुनै पहाडी जिल्लाको ग्रामीण बजार नजिकको जग्गाको मूल्य निर्धारणका आधार स्वाभाविक रूपमा फरक हुन्छन्। तर दुर्गम जिल्लामा छ भन्दैमा जग्गाको वास्तविक मूल्य नै हुँदैन भन्ने सोच पनि स्वीकार्य हुन सक्दैन। स्थानीय बजार, सडक पहुँच, उत्पादन सम्भावना, पर्यटन, व्यापारिक गतिविधि, भविष्यको पूर्वाधार विकास, जग्गाको उपयोग र स्थानीय कारोबारका तथ्यांक मूल्यांकनका आधार बन्नुपर्छ।
गाउँको जग्गालाई काठमाडौंको चस्माले हेर्न मिल्दैन, तर गाउँको जग्गालाई कागजी रूपमा अवमूल्यन गर्न पनि मिल्दैन।
यही समस्याको दीर्घकालीन समाधानका लागि राज्यले डिजिटल र वैज्ञानिक मूल्यांकन प्रणाली विकास गर्न सक्छ। स्थान, सडक पहुँच, उपयोग, भू-प्रकृति, विगतका कारोबार, सरकारी मूल्यांकन र अन्य आवश्यक तथ्यांकलाई एकीकृत गरेर राष्ट्रिय स्तरको प्रोपर्टी भ्यालुएसन डाटाबेस निर्माण गर्न सकिन्छ।
यसले मूल्यांकनकर्ताको व्यक्तिगत अनुमानमा निर्भरता घटाउन सक्छ। कुन आधारमा कति मूल्य कायम गरियो भन्ने विवरण डिजिटल अभिलेखमा राख्न सकिन्छ। आवश्यक परे अर्को स्वतन्त्र मूल्यांकनकर्ताले त्यसको परीक्षण गर्न सक्ने व्यवस्था गर्न सकिन्छ। मूल्यांकनकर्ता बैंकको कर्मचारी होस् वा बाह्य विशेषज्ञ, मुख्य प्रश्न उसको स्वतन्त्रता, योग्यता र उत्तरदायित्व हो। त्यसैले स्वतन्त्र प्यानल, डिजिटल प्रणाली, र्यान्डम असाइनमेन्ट, दोस्रो मूल्यांकन र प्रभावकारी गुनासो सुनुवाइ प्रणाली विकास गर्न आवश्यक छ। बैंकसँग प्रत्यक्ष आर्थिक स्वार्थ वा हितको द्वन्द्व हुन सक्ने अवस्थामा मूल्यांकनको निष्पक्षता सुनिश्चित गर्ने छुट्टै सुरक्षा संयन्त्र पनि आवश्यक छ। अब प्रश्न आउँछ यसको अनुगमन कसले गर्ने ?
अर्थ मन्त्रालय, नेपाल राष्ट्र बैंक, बैंक तथा वित्तीय संस्था, नेपाल इन्जिनियरिङ परिषद्, सम्बन्धित व्यावसायिक संघ–संस्था र विज्ञबीच समन्वय गरेर देशभरको मूल्यांकन प्रणालीको अध्ययन गर्न सकिन्छ। अध्ययनले कम्तीमा पाँच प्रश्नको तथ्यगत जवाफ दिनुपर्छ मूल्यांकन कसरी हुन्छ ? शुल्क कति लिइन्छ ? कति समयमा काम हुन्छ ?
वास्तविक बजार मूल्य र बैंक मूल्यांकनबीच कति अन्तर छ ? र गलत मूल्यांकन भए जिम्मेवार को हुन्छ ?
यी तथ्य सार्वजनिक हुनुपर्छ। कमजोरी देखिए सुधार हुनुपर्छ। पेशागत आचारसंहिता उल्लंघन प्रमाणित भए कारबाही हुनुपर्छ। असल अभ्यास देखिए त्यसलाई संस्थागत गर्नुपर्छ।
किनभने बैंकिङ प्रणालीको उद्देश्य निक्षेप संकलन गरेर पैसा थुपारेर राख्नु मात्र होइन। त्यो रकम उत्पादन, कृषि, व्यवसाय, रोजगारी र उद्यममा प्रवाह गर्नु पनि हो। कर्जा प्रवाहको महत्वपूर्ण चरणमै अव्यवस्था भयो भने त्यसको असर बैंकको कारोबारमा मात्र होइन, समग्र अर्थतन्त्रमा पर्न सक्छ। त्यसैले ‘भ्यालुएसनको नाममा सास्ती’ अन्त्य गर्नुपर्छ। सेवाग्राहीले तिर्नुपर्ने शुल्क स्पष्ट हुनुपर्छ। काम सम्पन्न गर्ने समयसीमा तोकिनुपर्छ। मूल्यांकनका आधार पारदर्शी हुनुपर्छ। गलत मूल्यांकनविरुद्ध पुनरावलोकनको अधिकार हुनुपर्छ। मूल्यांकनकर्ताको जिम्मेवारी स्पष्ट हुनुपर्छ। पेशागत आचारसंहिता उल्लंघनमा कारबाही सुनिश्चित हुनुपर्छ। बैंकले पनि मूल्यांकन प्रतिवेदनलाई अन्धाधुन्ध स्वीकार गर्ने होइन, जोखिमका आधारमा परीक्षण गर्ने प्रणाली विकास गर्नुपर्छ। राज्यले नियमन गर्ने, पेशागत संस्थाले मर्यादा जोगाउने र बैंकले पारदर्शिता अपनाउने हो भने मात्रै जनताको सम्पत्ति र बैंकको पूँजीबीचको सम्बन्ध स्वस्थ बन्न सक्छ।
अन्ततः समस्या जग्गाको मूल्यांकनमा मात्र छैन। समस्या त्यतिबेला पैदा हुन्छ, जब नियमभन्दा पहुँच ठूलो हुन्छ, सेवाभन्दा शुल्क ठूलो हुन्छ, पेशागत मर्यादाभन्दा पैसा ठूलो हुन्छ र नागरिकको अधिकारभन्दा प्रक्रिया ठूलो हुन्छ। अब राज्यले यही विकृतिको उपचार खोज्नुपर्छ।
जनताको सम्पत्तिको मूल्यांकन वास्तविकतामा होस् मनपरीमा होइन। जनताको कर्जा पहुँच निष्पक्ष प्रणालीमा आधारित होस् पहुँच र पैसाको भरमा होइन। र पेशा सेवाको माध्यम बनोस् कमिसनको माध्यम होइन।
